Aidat ve gecikme tazminatı: Kat Mülkiyeti Kanunu ne diyor?

Aidat nedir, kim ne kadar öder?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre kat malikleri, ana taşınmazın ortak giderlerine — kapıcı, bahçıvan, ortak alan elektriği, bakım, onarım, sigorta ve işletme giderleri — katılmak zorundadır. Kural olarak kapıcı, bahçıvan ve kalorifercinin giderleri eşit, diğer giderler arsa payı oranında dağıtılır; yönetim planında farklı bir düzen varsa o uygulanır.

Aidat bu payın aylık tahakkukudur ve yıllık işletme projesinden türer. VofGo işletme projesindeki kalemleri dairelere borçlandırır; hisseli dairelerde payı hissedarlara böler ya da tek sorumluya yazar.

Gecikme tazminatı: aylık %5, günlük hesap

Kanun metni açık: “Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.” Oran 2007’de 5711 sayılı Kanun’la %10’dan %5’e indirildi; eski oranı kullanan hesap makineleri hâlâ dolaşımdadır.

Kanun “geciktiği günler” dediği için tazminat gün gün işler: anapara × (%5 ÷ 30) × gecikilen gün. Kırk günlük bir gecikmeyi bir aya yuvarlamak eksik, iki aya yuvarlamak fazla tazminat üretir. Tazminat bileşik işlemez; bir ayın tazminatı anaparaya eklenip sonraki ay üzerinden yürütülmez. Kısmi ödeme anaparayı düşürür, kalan üzerinden devam eder.

• Başlangıç: vadenin ertesi günü. Aidat vadeye bağlı bir borç olduğu için ihtar gerekmez.
• Ay 30 gün sayılır; aynı gecikme şubatta ve martta aynı tutarı üretir.
• Örnek: 10.000 TL aidat 30 gün gecikirse tazminat 500 TL, 60 gün gecikirse 1.000 TL.

Kiracı mı, malik mi sorumlu?

Kanunun 22. maddesi kiracıyı ve bağımsız bölümden sürekli yararlananları, kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu tutar; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Yani yönetim aidatı kiracıdan isteyebilir, kiracı ödediği kadarını kiradan düşer; kalan borç malikindir.

Takibi kim yapar, nasıl yapar?

Yönetici, ödemeyen kat maliki hakkında dava açmaya ve icra takibi başlatmaya kat malikleri kurulundan ayrıca yetki almadan yetkilidir (KMK md. 20/3). Uygulamada sıra genellikle borç bildirimi, ihtar ve icra takibidir; her adımda tutarın kalem kalem, tazminatın gün gün hesaplanmış olması itirazı azaltır.

Ödemenin hangi borca sayılacağı da kanunla belirlidir: borçlu bildirmemişse ödeme vadesi en önce gelen borca sayılır (TBK md. 101–102). VofGo tahsilatı bu sırayla mahsup eder ve mahsubu kaydetmek yerine her seferinde türetir; iptal edilen bir tahsilat geri sarma gerektirmez.

Sık sorulanlar

İlgili yazılar